ESPECULACIÓN
FINANCIERA EN EL MERCADO INMOBILIARIO:
OTRA
HERENCIA DE LA DICTADURA
Desde Buenos
Aires, saludo a todos los oyentes de El Club de la Pluma.
En la última
columna decíamos que la Argentina de estos 40 años de democracia no es otra
cosa que una permanente fábrica de pobres. También recordábamos que el origen
histórico de esta pauperización de la sociedad hay que buscarlo en la Dictadura
Cívico Militar de 1976 y en el modelo que impuso a través del terrorismo de
Estado, de financiarización de la economía y de concentración de la riqueza.
A partir de allí,
la pobreza se nutre de amplios sectores de clase media que, imposibilitados de
mantener sus condiciones de vida, van engrosando, con el paso del tiempo, las
filas de los “nuevos pobres”. La pobreza se convierte así en estructural. Esto
significa que no es una consecuencia no deseada, ni un “daño colateral”;
tampoco una cuestión temporal o circunstancial, sino que es parte necesaria del
e inherente al modelo aplicado desde entonces. Porque el neoliberalismo
impuesto por la Dictadura y defendido desde las filas de nuestra derecha
termina diseñando una sociedad dual, con pocos ricos y muchos pobres, donde no
hay espacio para un tercero.
Y esto señala una
consecuencia inevitable: la clase media deberá desaparecer.
Una de las formas
en que se expresa este lento y continuo proceso de extinción de los sectores
medios es la cuestión de la vivienda. Desde principios del SXX y hasta la
Dictadura, el “sueño de la casa propia” estuvo en el horizonte de nuestra
sociedad y se instaló como patrimonio cultural de los argentinos, especialmente
de los sectores medios, para quienes constituye reconocimiento e identidad. Los
altos flujos de movilidad ascendente, acompañados por políticas de Estado que
instalaron en su agenda el acceso a la vivienda, hicieron posible que el sueño
se convirtiera en realidad.
La vivienda estuvo, desde la llegada del peronismo,
fuertemente vinculada a la acción estatal y a su poder regulatorio sobre el
mercado inmobiliario. Por el Decreto Ley 1508 de 1943, se congeló el precio de
los alquileres.
Aunque esto
significó un perjuicio para los propietarios, el dato relevante a tener en
cuenta es que, en 1947 y según Oscar Oszlak, el 62,7% de la población vivía en
propiedades alquiladas. Más de la mitad de los argentinos. En 1948, la Ley
13.512 de Propiedad Horizontal autorizó la venta individual de viviendas en
altura, dando prioridad y ventajas a las familias arrendatarias. Ambas medidas
tuvieron un fuerte impacto a la baja sobre la rentabilidad de los alquileres y,
en consecuencia, desplazaron la inversión privada hacia la construcción
destinada a la venta. Las políticas peronistas pusieron eje también en dos
cuestiones centrales: la construcción de viviendas sociales para los sectores
de más bajos ingresos y la oferta de créditos hipotecarios subsidiados a través
de los bancos públicos, como el Hipotecario Nacional, dirigidos a sectores con
más capacidad de ahorro.
Finalmente, y como
corolario de un Estado que se asume en su rol regulador, el derecho a la
vivienda fue incorporado a la Constitución, reformada en 1949, donde se afirma
la “función social de la propiedad”.
El derrocamiento
de Perón trajo, además de la derogación ilegal de la Constitución del 49, la
liberalización parcial del régimen de alquileres. Sin embargo, la oferta de
viviendas en alquiler no se modificó y el valor de las locaciones se mantuvo
levemente por debajo de la inflación.
La derecha liberal
asegura que la tendencia a “ahorrar en ladrillos” y obtener una renta de
alquiler fue una consecuencia de la intromisión indebida del Estado. Porque
hasta mediados de los 70 el Estado, para fomentar la inversión productiva,
aseguraba tasas de interés negativas, es decir, por debajo de la inflación. Y
esto hacía que ahorrar en pesos fuera cada vez menos conveniente. Entonces,
dicen los liberales, creció la inversión en viviendas para alquiler y los
precios se dolarizaron como resguardo de valor. Sin embargo, esto no resulta
consistente con los datos sobre compra/venta de inmuebles que, hasta 1976, muestran
que la cotización seguía siendo en pesos. Fue la Dictadura la que forzó los
cambios del mercado inmobiliario que persisten hasta la actualidad.
Luego del golpe de
Estado, el acceso a la vivienda propia se hizo cada vez más difícil porque el
Banco Hipotecario Nacional abandonó su función social para comenzar a operar
como cualquier otro banco comercial. Las tasas de interés subieron mientras los
créditos hipotecarios bajaron. Al mismo tiempo, la Ley de Normalización de
Locaciones Urbanas eliminó los controles estatales, que desde 1943 existían
sobre el precio de los alquileres, y se establecieron beneficios impositivos
para la construcción de viviendas destinadas a la renta. En el discurso liberal
oficial, la conjunción de estas medidas resultaría un beneficio importante para
aquellos que no pudieran acceder a la compra, ya que estimularía la construcción
y oferta de viviendas en alquiler haciendo bajar considerablemente los precios.
Y para instalar este nuevo paradigma en la sociedad se organizó la campaña
“alquilar es elegir”. Sin embargo, esto nunca ocurrió.
Porque la liberalización
en el campo inmobiliario estuvo acompañada por la liberalización de los
mercados cambiario y financiero. Se permitió entonces la entrada y salida de
capitales, la compra y venta de divisas sin justificar su uso y la libre
determinación de las tasas de interés. Es decir, se eliminaron todas las
barreras que impedían el acceso a divisas con fines especulativos. Como
consecuencia, el 16 de julio de 1977 aparecían en el diario La Nación los
primeros avisos clasificados ofreciendo inmuebles valuados en dólares. Aunque
representaban un porcentaje bajo de las operaciones y correspondían a los
barrios de mayor poder adquisitivo, para 1980 el 90% del mercado se había
dolarizado. A partir de entonces, la vivienda perdió su carácter social y se
afirmó como un activo de inversión alternativo que, en un mercado a resguardo
de la intervención del Estado, permitirá asegurar altas tasas de ganancia
medidas en dólares. No viene mal recordar que la dolarización de las
transacciones en un mercado especulativo no sólo es un caso excepcional en el
mundo, sino que, además, es una demanda permanente de divisas que reduce las
reservas disponibles para sostener inversión y procesos de crecimiento.
La recuperación de
la democracia no alteró esta nueva realidad de hegemonía del mercado en el
campo inmobiliario. Transcurridos más de 40 años de absoluta desregulación, la
cuestión habitacional se tornó crítica, especialmente en las ciudades. Los
autores coinciden en afirmar que la especulación inmobiliaria convirtió algunos
barrios en zonas de atracción turística o cultural, lo que devino en un alza de
los precios de compra y locación. La consecuencia es la gentrificación o
expulsión de los habitantes de menos recursos hacia zonas periféricas. A la vez,
y en la medida en que comprar una vivienda se hace cada vez más difícil, la
demanda de alquiler aumenta. Sobre el total del país en 2001, el 11,1% de los
hogares eran inquilinos; en 2010, el 15,7% y en 2022, el 20%. En la Ciudad de
Buenos Aires los porcentajes son aún mayores: en 2001 representaban el 22,2% y
en 2022, el 33,2%. Y mirado por edades, el proceso de inquilinización afecta a
los más jóvenes, con un 64% de familias menores de 35 años. Sin embargo, con o
sin Ley de Alquileres, la oferta no subió en la misma proporción. Porque, sin
una clara política estatal, la industria de la construcción se orienta cada vez
más hacia los nichos de mayor rentabilidad: los sectores de altos ingresos y el
alquiler temporario. La escasez de viviendas redunda en el deterioro de los
espacios habitados: la superficie de los hogares se reduce y cada vez más
personas viven en lugares más pequeños.
Otro dato de la
crisis es que la proporción del presupuesto familiar que se destina al pago de
alquileres aumenta progresivamente, tendencia que no se detiene ni en los
ciclos de crecimiento económico y ni durante los de auge de la construcción. Según
el último censo, el 32% de los inquilinos destina más del 50% de sus ingresos
al pago del alquiler, cuando en 2018 representaban el 27%. Mientras tanto, hay
200 mil viviendas ociosas en CABA y 9 de cada 10 contratos de alquiler no están
legalmente registrados.
La crisis de la vivienda no es patrimonio argentino. Pero
en países que han logrado un considerable desarrollo, como Alemania, el
liberalismo de antaño dio lugar a una fuerte intervención por parte del Estado.
Allí, el mercado de alquileres se encuentra regulado por una ley que, desde
2015, establece un tope máximo para el valor de la renta. Además, existe legislación
específica para zonas con marcada escasez, como Berlín, donde el Estado llegó a
expropiar más de 14 mil viviendas en poder de grandes inmobiliarias.
La vivienda vacía
u ociosa se combate con multas, expropiación o alquiler forzoso, y para no caer
en la penalización, el propietario debe demostrar que está haciendo los
esfuerzos necesarios para alquilar su propiedad. Una ley particular prohíbe la
apropiación indebida de inmuebles y adquirir una vivienda para otro destino que
no sea el residencial requiere de un permiso especial.
Alemania no es una
excepción. Legislaciones similares se repiten en Francia, España, Países Bajos
y hasta en Uruguay.
Mientras tanto,
los partidos de derecha en Argentina nos proponen la misma receta de siempre:
más mercado y menos Estado.
Su oposición a la
sanción de la Ley de Alquileres fue un ejemplo claro del futuro que nos ofrecen.
Pero la existencia de un mercado especulativo, con alta renta dolarizada y
dominado por lobbistas que se atrincheran en las Cámaras Inmobiliarias, es
incompatible con el acceso a la vivienda entendido como derecho fundamental de
la sociedad.
Y sólo el Estado,
a través de activas políticas públicas, puede salir en su defensa y operar como
resguardo. A la hora de votar, no estará de más tener esto presente.
Desde Buenos
Aires, saludo a los oyentes de El Club de la Pluma.
Posgrado en Ciencias sociales por FLACSO
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